إيجار " إيجار الأماكن: تشريعات إيجار الأماكن: نطاق سريانها: ما يخرج عن نطاق سريانها: العقود المشتملة على شروط غير مألوفة، العقود المبرمة بقصد الاستغلال".|عقد " عقد الإيجار". قانون" القانون الواجب التطبيق".|محكمة الموضوع "سلطتها في تحصيل فهم الواقع وتقدير الأدلة، تفسير المحررات، في طلب ندب الخبير".|استئناف " آثار الاستئناف: الأثر الناقل للاستئناف"|"الطلبات في الاستئناف: الطلب الجديد: ما يُعد كذلك".|حكم " تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".

جلسة 24 من أبريل سنة 2007

الطعن رقم 18 لسنة 2007 تمييز مدني

(1 ،2) إيجار " إيجار الأماكن: تشريعات إيجار الأماكن: نطاق سريانها: ما يخرج عن نطاق سريانها: العقود المشتملة على شروط غير مألوفة، العقود المبرمة بقصد الاستغلال". عقد " عقد الإيجار". قانون" القانون الواجب التطبيق".

(1) عقود الإيجار المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو بقصد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو تعلقها بعين تحتوي على أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر. عدم خضوعها لقانون إيجار الأماكن رقم (2) لسنة 1975 (الملغي). خضوعها للأحكام العامة في القانون المدني.

(2) العبرة في التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتحديد القانون الواجب التطبيق. هو بما تضمنه العقد متى كان مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة العاقدين.

(3، 4) محكمة الموضوع "سلطتها في تحصيل فهم الواقع وتقدير الأدلة، تفسير المحررات، في طلب ندب الخبير".

(3) محكمة الموضوع. لها السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها وتفسير المحررات واستخلاص ما تراه أو في بمقصود عاقديها وتكييفها التكييف الصحيح. شرطه. أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله. لا عليها من بعد بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم والرد عليها استقلالاً ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لما عداها.

(4) محكمة الموضوع. عدم التزامها بإجابة طلب ندب خبير. متى وجدت في أوراق الدعوى وعناصرها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها.

(5-8) استئناف " آثار الاستئناف: الأثر الناقل للاستئناف" "الطلبات في الاستئناف: الطلب الجديد: ما يُعد كذلك". حكم " تسبيبه: عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون".

(5) الاستئناف. أثره. نقل الدعوى إلى المحكمة الاستئنافية بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف. التزامها بالفصل في كافة ما قدم إليها من أدلة وأوجه دفاع جديدة وما قدم منها أمام محكمة أول درجة. المادتان (169، 170) مرافعات.

(6) عدم جواز إبداء طلبات جديدة أمام محكمة الاستئناف. عليها أن تقضي بذلك من تلقاء نفسها. م (172) مرافعات. علة ذلك.

(7) الطلب الأصلي في الدعوى. جواز تغيير سببه والإضافة إليه أمام الاستئناف متى كان الموضوع واحداً لم يتغير. الطلب الجديد. ماهيته.

(8) إقامة الطاعنة دعواها المبتدأة بطلب الفسخ والإخلاء لعدم سداد الأجرة. إضافتها سبباً جديداً أمام الاستئناف هو الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم قبول الطلب الأخير بحسبانه طلباً جديداً أمام الاستئناف لم يطرح على محكمة أول درجة. خطأ حجبه عن بحث هذا السبب من أسباب الفسخ. علة ذلك.

1- النص في المادة الأولى من القانون رقم 2 لسنة 1975 - في شأن إيجار الأماكن – على أن "تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن والمباني وأجزائها على اختلاف أنواعها المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض، وسواء كان المستأجر شخصاً طبيعياً أو معنوياً خاصاً أو عاماً، ويستثني من نطاق تطبيق هذا القانون ... (5) العقود المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي، أو شروط يقصد بها أن يكون الإيجار لمجرد الاستغلال أو التجارة أو المضاربة كما في حالة الشقق المفروشة، أو التي تتعلق بعين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر طبقاً لقصد المتعاقدين والغاية من الإيجار"، يدل على أن المشرع قد استثنى صراحة من تطبيق أحكام هذا القانون عقود الإيجار المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو كان القصد منها مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو التي تتعلق بعين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الإيجار، ومن ثم تظل خاضعة للأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني.

2- المقرر– أن العبرة في التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتعيين القانون الواجب التطبيق عليها هي بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها متى جاء مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة العاقدين.

3- المقرر– أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها وتفسير المحررات واستخلاص ما تراه أو في بمقصود عاقديها وتكييفها الصحيح وحسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها و أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله وهي غير ملزمة بأن تتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وترد استقلالاً على كل حجة أو قول أثاروه ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج.

4- المقرر أن محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة طلب ندب خبير متى رأت في أوراق الدعوى وعناصرها الأخرى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها.

5- إذ كان الاستئناف لا يعدو أن يكون مرحلة ثانية أتاحها القانون للمحكوم عليه في المرحلة الأولى ليعاود الدفاع عن حقه الذي لم يرتض الحكم الصادر في شأنه، لذلك نصت المادة (169) من قانون المرافعات على أن الاستئناف ينقل الدعوى بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف فقط"، وأنه ولئن كان القانون قد أجاز للمحكوم عليه تدارك ما فاته في المرحلة الأولى من التقاضي من أسباب الدفاع عن حقه بأن يتقدم إلى محكمة الدرجة الثانية بما يتوافر له من أدلة وأوجه دفاع جديدة وأوجب على تلك المحكمة أن تنظر الاستئناف على أساس ما يقدم إليها منها فضلاً عما سبق تقديمه إلى محكمة الدرجة الأولى إعمالاً لنص المادة (170) من قانون المرافعات.

6- التزاماً بالأصل المقرر بأن يكون التقاضي على درجتين وتجنباً لاتخاذ الاستئناف وسيلة لمباغتة الخصم بطلب لم يسبق عرضه على محكمة أول درجة فقد حظرت المادة (172) من قانون المرافعات قبول أي طلب جديد أمام المحكمة الاستئنافية وأوجبت عليها الحكم بذلك من تلقاء نفسها.

7- المقرر – أنه ولئن كان النص في المادة (172) مرافعات – دون تعديل في موضوع الطلب – تغيير سببه أو الإضافة إليه فإن ذلك مشروط بأن يكون قصد المدعي من تغييره أو إضافته إلى جانب السبب الذي كان مطروحاً عليها وإعمالاً للرخصة التي أتاحها المشرع للخصوم، فإن لهم مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله تغيير سببه في الاستئناف أو الإضافة إليه ولا يحول ذلك دون قبوله ما دام الموضوع واحداً لم يتغير فالطلب الجديد في الاستئناف هو ما يتغير به موضوع الدعوى .

8- إذ كان من حق المؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا أخل المستأجر بالتزامه بسداد الأجرة، فإن الطلب الأصلي هو فسخ عقد الإيجار وسبب الإخلاء هو عدم سداد المستأجر للأجرة وإخلاء العين المؤجرة هو الأثر المترتب على هذا الفسخ ويحق للمؤجر والحال كذلك مع بقاء طلب الفسخ على حاله تغيير سبب الطلب في الاستئناف، ولا يعتبر ذلك من قبيل الطلبات الجديدة في مفهوم المادة (172) من قانون المرافعات إذ يجوز أن يكون سبب الفسخ هو قيام المستأجر بتأجير عين النزاع من الباطن أو التـنازل عـنها أو إساءة استعمال العين المؤجرة، فالطلب في جميع هذه الحالات هو فسخ عقد الإيجار وحالات الإخلاء ما هي إلا أسباب للطلب، ومن ثم يجوز للمستأجر – مع بقاء طلب الفسخ على حاله – أن يغير سببه أمام محكمة الاستئناف، فله أن يطلب الإخلاء لإساءة المستأجر استعمال العين المؤجرة، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى عدم قبول طلب الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة بحسبانه طلباً جديداً لم يكن مطروحاً على محكمة أول درجة حال إنه لا يعدو أن يكون مجرد سبب جديد أضافته الطاعنة لذات طلبها الذي ظل على حاله وهو الفسخ، وهو ما يقبل طرحه بداءة أمام محكمة الاستئناف، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد خالف القانون وحجبه ذلك عن بحث هذا السبب من أسباب الفسخ.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
من حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الشركة الطاعنة أقامت الدعويين رقمىْ 1595، 1596/2005 مدني كلي على الشركة المطعون ضدها بطلب الحكم أصلياً بإنهاء عقدىْ الإيجار المؤرخين 25/8/2002 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم، واحتياطياً فسخ العقدين والإخلاء والتسليم، وإلزام المطعون ضدها بأن تؤدى لها مبلغ 345.000 ريال، وقالت في بيان ذلك أنه بموجب هذين العقدين استأجرت منها الأخيرة ثلاث قطع أراضي بما عليها من مباني بالمنطقة الصناعية- طريق سلوى- بأجرة شهرية مقدارها 50000 ريال، وإذ لم تخطرها المطعون ضدها برغبتها في التجديد في الميعاد، ومن ثم فقد انتهى العقدان في 31/8/2005 مما اضطر الطاعنة إلى إخطارها بضرورة إخلاء العين المؤجرة فلم تمتثل، كما إنها لم تسدد ثلاثة أمثال الأجرة المتفق عليها في حالة استمرارها في العين المؤجرة بعد انتهاء العقد، فأقامت الدعويين. حكمت المحكمة برفضهما. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 301/2006، وبتاريخ 24/12/2006 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فحددت جلسة لنظره.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الشركة الطاعنة بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والبطلان وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه أيد قضاء محكمة أول درجة الذي استدل من وصف العين المؤجرة الوارد بعقدي الإيجار على أن ما تضمنته من تجهيزات وأثاث, يعد سبباً لتطبيق أحكام القواعد العامة في القانون المدني في حين تمسكت الطاعنة أمام محكمة الاستئناف بأن عقدىْ الإيجار يخضعان لأحكام قانون إيجار الأماكن وأن ما ورد بهما من وصف للعين المؤجرة لا يصلح وحده سنداً لقضائها وطلبت ندب خبير للوقوف على حقيقة العلاقة الإيجارية إلا أن المحكمة أغفلت هذا الطلب مما يعيب حكمها ويستوجب تمييزه.
وحيث إنه لما كان النص في المادة الأولى من القانون رقم (2) لسنة 1975 في شأن إيجار الأماكن والمباني على أن: ((تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن والمباني وأجزائها على اختلاف أنواعها المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض، وسواء كان المستأجر شخصاً طبيعياً أو معنوياً خاصاً أو عاماً، ويستثنى من نطاق تطبيق هذا القانون...(5) العقود المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي، أو شروط يقصد بها أن يكون الإيجار لمجرد الاستغلال أو التجارة أو المضاربة كما في حالة الشقق المفروشة، أو التي تتعلق بعين، وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر طبقا لقصد المتعاقدين والغاية من الإيجار)). يدل على أن المشرع قد استثنى صراحة من تطبيق أحكام هذا القانون عقود الإيجار المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو كان القصد منها مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو التي تتعلق بعين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها المكان المؤجر بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الإيجار ومن ثم تظل خاضعة للأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني. ولما كانت العبرة في التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتعيين القانون الواجب التطبيق عليها هي بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها متى جاء مطابقاً لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة العاقدين. وكان من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها وتفسير المحررات واستخلاص ما تراه أوفى بمقصود عاقديها وتكييفها التكييف الصحيح وحسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله. وهي غير ملزمة بأن تتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وترد استقلالاً على كل حجة أو قول أثاروه مادام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج. كما وأن المحكمة غير ملزمة بإجابة طلب ندب خبير متى رأت في أوراق الدعوى وعناصرها الأخرى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها. لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد استدل مما تضمنته نصوص عقدي الإيجار المقدمين في الدعويين على أن الاجاره انصبت على قطعتي أرض بالمنطقة الصناعية وما عليها من تجهيزات ومستودعات وحظائر ومساحات للتخزين ومكاتب ومواقف سيارات وأثاث ونص فيهما على ضرورة مراعاة السرية بالنسبة لهذه الاتفاقية وخلص من ذلك إلى أن عقدي الإيجار تضمنا شروطاً جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي وأن العقود أبرمت بقصد الاستغلال والتجارة ورتب على ذلك انحسار تطبيق أحكام قانون إيجار الأماكن عن واقعة الدعوى وأخضعها للقواعد العامة في الإيجار الواردة في القانون المدني وكانت هذه الأسباب سائغة ولها أصلها الثابت في الأوراق، ولا خروج فيها عن مدلول عبارات العقدين وتكفي لحمل قضاء الحكم وفيها الرد الضمني المسقط لما أثاره الطاعن بسببي النعي ولا على محكمة الاستئناف إن هي التفتت عن طلبه ندب خبير في الدعوى طالما وجدت في أوراقها ما يكفي لتكوين عقيدتها بشأنها، ومن ثم فإن ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه في هذا الخصوص لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً في سلطة محكمة الموضوع التقديرية في فهم الواقع وتفسير المحررات لا يجوز إثارته أمام هذه المحكمة ويضحى النعي بهذين السببين على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه اعتبر طلب فسخ عقدي الإيجار لإساءة استعمال العين المؤجرة طلبا جديداً لا يجوز طرحه أمام محكمة الاستئناف في حين أن طلب الفسخ كان مطروحاً على محكمة أول درجة منذ بدء الخصومة ومن ثم فإن إضافة الطاعنة سبباً جديداً للفسخ أمام محكمة الاستئناف وهو إساءة استعمال العين المؤجرة لا يعد طلباً جديداً مما يعيب الحكم ويستوجب تمييزه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه لما كان الاستئناف لا يعدو أن يكون مرحلة ثانية أتاحها القانون للمحكوم عليه في المرحلة الأولى ليعاود الدفاع عن حقه الذي لم يرتضِ الحكم الصادر في شأنه، لذلك نصت المادة 169 من قانون المرافعات على أن الاستئناف ينقل الدعوى بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة لما رفع عنه الاستئناف فقط، وأنه لئن كان القانون قد أجاز للمحكوم عليه تدارك ما فاته في المرحلة الأولى من التقاضي من أسباب الدفاع عن حقه بأن يتقدم إلى محكمة الدرجة الثانية بما يتوافر له من أدلة وأوجه دفاع جديدة وأوجب على تلك المحكمة أن تنظر الاستئناف على أساس ما يقدم إليها منها فضلاً عما سبق تقديمه إلى محكمة الدرجة الأولى إعمالاً لنص المادة 170 من قانون المرافعات إلا أنه التزاما بالأصل المقرر بأن يكون التقاضي على درجتين وتجنباً لاتخاذ الاستئناف وسيلة لمباغتة الخصم بطلب لم يسبق عرضه على محكمة أول درجة، فقد حظرت المادة 172 من قانون المرافعات قبول أي طلب جديد أمام المحكمة الاستئنافية وأوجبت عليها الحكم بذلك من تلقاء نفسها، وإنه ولئن أجاز هذا النص- دون تعديل في موضوع الطلب - تغيير سببه أو الإضافة إليه فإن ذلك مشروط بأن يكون قصد المدعي من تغييره أو إضافته إلى جانب السبب الذي كان مطروحاً عليها، وإعمالاً للرخصة التي أتاحها المشرع للخصوم، فإن لهم مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله تغيير سببه في الاستئناف أو الإضافة إليه ولا يحول ذلك دون قبوله مادام الموضوع واحداً لم يتغير، فالطلب الجديد في الاستئناف هو ما يتغير به موضوع الدعوى. لما كان ذلك وكان من حق المؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا أخل المستأجر بالتزامه بسداد الأجرة، فإن الطلب الأصلي هو فسخ عقد الإيجار وسبب الإخلاء هو عدم سداد المستأجر للأجرة وإخلاء العين المؤجرة هو الأثر المترتب على هذا الفسخ ويحق للمؤجر والحال كذلك مع بقاء طلب الفسخ على حاله تغيير سبب الطلب في الاستئناف، ولا يعتبر ذلك من قبيل الطلبات الجديدة في مفهوم المادة 172 من قانون المرافعات، إذ يجوز أن يكون سبب الفسخ هو قيام المستأجر بتأجير عين النزاع من الباطن أو التنازل عنها أو إساءة استعمال العين المؤجرة، فالطلب في جميع هذه الحالات هو فسخ عقد الإيجار وحالات الإخلاء ما هي إلا أسباب للطلب، ومن ثم يجوز للمستأجر- مع بقاء طلب الفسخ على حاله- أن يغير سببه أمام محكمة الاستئناف، فله أن يطلب الإخلاء لإساءة المستأجر استعمال العين المؤجرة. وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى عدم قبول طلب الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة بحسبانه طلباً جديداً لم يكن مطروحاً على محكمة أول درجة حال أنه لا يعدو أن يكون مجرد سبب جديد أضافته الطاعنة لذات طلبها الذي ظل على حاله وهو الفسخ، وهو ما يقبل طرحه بداءة أمام محكمة الاستئناف، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد خالف القانون وحجبه ذلك عن بحث هذا السبب من أسباب الفسخ مما يعيبه ويستوجب تمييزه.
لذلك
ميزت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة الاستئناف وألزمت المطعون ضدها المصروفات.

---