محكمة الموضوع " سلطتها فى تكييف الدعوى ". دعوى" تكييف الدعوى " " سبب الدعوى: ما لا يعد تغييرا لسبب الدعوى ". تعويض|ملكية " نزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة ". نزع الملكية عقد " عقد الإيجار: انفساخ عقد الإيجار "إيجار" هلاك العين المؤجرة "" التزامات المؤجر: الالتزام بعدم التعرض "" التزامات المستأجر" تعويض|ملكية " نزع الملكية للمنفعة العامة ". نزع الملكية . تعويض " التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة ". حجز " الحجز التحفظى ". تمييز " أثر تمييز الحكم "

جلسة 5 ديسمبر سنة 2006

الطعنان رقما 68 و 77 لسنة 2006 تمييز مدني

) 1 ( محكمة الموضوع " سلطتها فى تكييف الدعوى ". دعوى" تكييف الدعوى " " سبب الدعوى : ما لا يعد تغييرا لسبب الدعوى ". تعويض

محكمة الموضوع . التزامها من تلقاء نفسها بتقصى الحكم القانونى الصحيح المنطبق على العلاقة بين طرفى الدعوى . دون اعتداد بالتكييف أو الوصف الذى يسبغه الخصوم على تلك العلاقة دون أن يعد ذلك تغييرا لسبب الدعوى أو موضوعها .

كل ما تولد به للمضرور من حق فى التعويض عما أصابه من ضرر قبل من أحدثه. هو السبب المباشر لدعوى التعويض مهما اختلفت أسانيدها.

) 2-3 ( ملكية " نزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة ". نزع الملكية. عقد " عقد الإيجار: انفساخ عقد الإيجار ".إيجار" هلاك العين المؤجرة "" التزامات المؤجر: الالتزام بعدم التعرض "" التزامات المستأجر". تعويض

نزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة .هلاك كلى أثره : انفساخ عقد الإيجار بحكم القانون لاستحالة تنفيذه وانعدام محله لسبب أجنبى .

التعرض الصادر للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة والاستيلاء عليها . تعرض صادر فى حدود القانون فى حكم التعرض الصادر من الغير. أثره: إنهاء العقد .

إقامة المستأجر بناء أو غراس أو تحسينات فى العين المؤجرة . التزم بتركها عند انتهاء الإيجار . مالم يكن هناك اتفاق كتابى بغير ذلك . المادة28/1 من قانون إيجار الأماكن .

وجود اتفاق يبين مصير المبانى عند انتهاء العقد . وجوب اتباع أحكامه والعمل به .

الاتفاق على اعتبار المنشآت المقامة بمعرفة المستأجر ملكا للمؤجر عند انتهاء العقد أثره : أيلولة ملكيتها إلى المؤجر عند انتهاء العقد .

نزع ملكية الأرض المؤجرة وانتهاء العقد أثره : انتقال حق المالك إلى التعويض المقدر بمعرفة الجهة نازعة الملكية .

) 4 ( ملكية " نزع الملكية للمنفعة العامة ". نزع الملكية . تعويض " التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة ". حجز " الحجز التحفظى ". تمييز " أثر تمييز الحكم "

انتفاء الحق فى التعويض عن نزع ملكية العين وما عليها من منقولات أثره : انعدام الأساس القانونى لتوقيع الحجز التحفظى أثر ذلك : تمييز الحكم بصحة الحجز

___________________________

1- محكمة الموضوع ملزمة من تلقاء نفسها أن تتقصي الحكم القانوني الصحيح المنطبق على العلاقة بين طرفي الدعوى، وأن تنزله على الواقعة المطروحة عليها دون اعتداد بالتكييف أو الوصف الذي يسبغه الخصوم على تلك العلاقة، دون أن يعد ذلك منها تغييراً لسبب الدعوى أو موضوعها إذ أن كل ما تولد به للمضرور من حق في التعويض عما أصابه من ضرر قبل من أحدثه أو تسبب فيه يعتبر هو السبب المباشر لدعوى التعويض مهما اختلفت أسانيدها.

2- لما كان نزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة يعد هلاكاً كلياً يترتب عليه إنفساخ عقد الإيجار بحكم القانون ومن تلقاء نفسه لاستحالة تنفيذه لانعدام محله بسبب أجنبي، وكان التعرض الحاصل للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة والاستيلاء عليها يعتبر صادراً في حدود القانون ولا دخل للمؤجر فيه ويعتبر في حكم التعرض الحاصل من الغير ومن أجل ذلك يترتب عليه إنهاء العقد، وهو ما نحى إليه الشارع فيما ضمنه نص الفقرة الأولى من المادة الحادية عشرة من قانون إيجار الأماكن والمباني رقم ) 2 ( لسنة 1975 من أنه: ) ) إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً أنفسخ العقد من تلقاء نفسه ( (.

3- الأصل المقرر قانوناً أنه إذا أقام المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو تحسينات ألتزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك على نحو ما نصت عليه المادة ) 28/1 ( من قانون إيجار الأماكن سالف الذكر، فإن وجد اتفاق بين المتعاقدين يبيِّن مصير هذه المباني عند انتهاء مدة الإيجار فتتبع أحكامه و يعمل به لأن العقد شريعة المتعاقدين، فإن نص الاتفاق على أن تكون المنشآت التي تقام بمعرفة المستأجر على الأرض المؤجرة ملكاً للمؤجر عند انتهاء العقد فإنه يكون متوافقاً مع الأصل العام المقرر قانوناً ويترتب عليه أن تؤول إلى المؤجر ملكية هذه المباني عند انتهاء عقد الإيجار، فإذا ما نزعت ملكية الأرض المؤجرة وترتب على ذلك انتهاء الإيجار فإن حق المالك ينتقل إلى التعويض الذي تقدره الجهة نازعة الملكية.

4- إن انتفاء حق المطعون ضدها قبل الطاعنة فيما تقرر لها من تعويض عن نزع ملكية العين المملوكة لها شاملاً ما عليها من منقولات ينعدم به الأساس القانوني لتوقيع الحجز التحفظي على ما قدرته المستأجرة حقاً لها من هذه التعويضات بما يترتب عليه تمييز الحكم فيما قضى به من صحة هذا الحجز.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعنيْن استوفيا أوضاعهما الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى في الطعن الأول أقامت الدعوى رقم 219/2004 مدني كلي ضد الطاعنة والمطعون ضده الثاني فيه بطلب الحكم- وعلى ما انتهت إليه في طلباتها المعدلة –بإلزامهما متضامنين بأن يؤديا لها مبلغ 2.734.700 ريال واحتياطياً بانتقاص المبلغ المطالب به إلى 1.589.350 ريال، وقالت بياناً لذلك أنها بموجب عقد مؤرخ 10/8/1998 استأجرت من الطاعنة عقاراً مملوكاً لها بقصد استعماله مدرسة، وحددتا مدة الإجارة بعشر سنوات، واتفقتا على حقها في عمل تحسينات وإضافات بالعقار المؤجر بما يفي بالغرض المقصود من الانتفاع على أن تؤول جميعها إلى المؤجرة عند نهاية مدة العقد خالصة لها دون مقابل، فإن فُسِخ العقد قبل اكتمال مدته حق للمستأجرة أن تُعوّض عما أقامته من إضافة وتحسينات، وإذ صدر القرار الأميري رقم ) 78 ( لسنة 2003 باعتبار مشروع إقامة منشآت تعليمية بمنطقة غرافة الريان من أعمال المنفعة العامة وأُخطرت بوجوب إخلاء المبنى فقد طالبت بتعويضها عن المنشآت التي أضافتها والتحسينات التي أدخلتها على العين المؤجرة قدرتها بالمبلغ المطالب به فلم يجبها خصيماها إلى ذلك اكتفاء بمبلغ 150.000 ريال قدرها لها المطعون ضده الثاني الذي خص الطاعنة بكامل التعويض المقدر عن نزع ملكية العقار - فأقامت الدعوى. كما أقامت المطعون ضدها الأولى في ذات الطعن الدعوى رقم 433/2004 مدني كلي بطلب الحكم بثبوت حقها لدى الطاعنة في قيمة ما أقامته في العين المؤجرة لها بالعقد المؤرخ 10/8/1998من إنشاءات وإضافات بالقيمة التي حددتها إدارة نزع الملكية وبصحة إجراءات الحجز التحفظي الصادر بالأمر على عريضة رقم 168/2004 بتاريخ 8/12/2004 الموقع تحت يد المطعون ضده الثاني. ضمت المحكمة الدعويين ثم ندبت فيهما خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت بإلزام الطاعنة في الطعن الأول بأن تؤدي للمطعون ضدها الأولى مبلغ 1.598.350 ريال وبثبوت حق الأخيرة في استئدائه وبصحة الحجز التحفظي الصادر بتاريخ 8/12/2004 بموجب الأمر على عريضة رقم 168/2004.
استأنفت الطاعنة في الطعن الأول هذا الحكم برقم 1008/2005 كما استأنفته الطاعنة في الطعن الثاني برقم 2/2006 فضمت المحكمة الاستئناف الثاني إلى الأول وحكمت فيهما بتعديل المبلغ المحكوم به إلى 850.000 ريال. طعنت الطاعنة في الطعن الأول بالتمييز بالطعن رقم 68/2006 كما طعنت خصيمتها بالطعن رقم 77/2006. عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت ضم الطعن الثاني إلى الطعن الأول وحددت جلسة لنظرهما.
أولاً: الطعن رقم 77/2006.
حيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب تنعي بها الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والتناقض، وفي بيان ذلك تقول أنها أسست طلباتها أمام محكمة الموضوع على سند من قواعد الإثراء بلا سبب مما لا تملك المحكمة فيه مجالاً لتحديد مقدار ما افتقرت به بعد أن قدرته الجهة المختصة بما فرضته تعويضاً عن نزع ملكية العقار الذي استأجرته إلا أن الحكم المطعون فيه اختلط عليه التكييف الصحيح للدعوى فأسسها على سند من أحكام المسئولية العقدية بما أوقعه في تناقض بين ما اعتد به قيمة لما أضافته من منشآت وتحسينات وما حكم به لها من تعويض قدره دون ما اعتبرته الجهة المختصة مقابلاً لهذه المنشآت والتحسينات مما يعيبه ويستوجب تمييزه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن محكمة الموضوع ملزمة من تلقاء نفسها أن تتقصي الحكم القانوني الصحيح المنطبق على العلاقة بين طرفي الدعوى، وأن تنزله على الواقعة المطروحة عليها دون اعتداد بالتكييف أو الوصف الذي يسبغه الخصوم على تلك العلاقة، دون أن يعد ذلك منها تغييراً لسبب الدعوى أو موضوعها إذ أن كل ما تولد به للمضرور من حق في التعويض عما أصابه من ضرر قبل من أحدثه أو تسبب فيه يعتبر هو السبب المباشر لدعوى التعويض مهما اختلفت أسانيدها، وكان طلب الطاعنة التعويض عما أصابها من ضرر إثر إنهاء العقد قبل انتهاء مدته المتفق عليها فيه بعد أن نزعت ملكية العقار للمنفعة العامة إنما يستند في سببه الصحيح إلى ما اتفق عليه المتعاقدان في عقد الإيجار المحرر بينهما في هذا الخصوص- وعلى نحو ما سيرد تفصيلاً في الرد على أسباب الطعن الثاني– فإن الحكم المطعون فيه إذ جعل عماد قضائه هذا العقد فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بعد أن خلت مدوناته من ثمة تناقض مع قضائه في الموضوع و من ثم يكون النعي غير قائم على أساس .
ثانياً:- الطعن رقم 68/2006.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك تقول أنها وحدها صاحبة الحق في استئداء كامل التعويض عن نزع ملكية عقار النزاع شاملاً ما عليه من إنشاءات أضافتها المطعون ضدها الأولى خلال فترة انتفاعها بالعين المذكورة نفاذاً لعقد الإيجار المحرر بينهما لانقضاء العقد بسبب أجنبي لا دخل لها فيه هو صدور قرار بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة، وإذ خالف قضاء الحكم المطعون فيه هذا النظر وخص المطعون ضدها الأولى بما قدره تعويضاً عن المنشآت التي أقامتها على العين المؤجرة فإنه يكون معيباً بما يستوجب تمييزه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كان نزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة يعد هلاكاً كلياً يترتب عليه إنفساخ عقد الإيجار بحكم القانون ومن تلقاء نفسه لاستحالة تنفيذه لانعدام محله بسبب أجنبي، وكان التعرض الحاصل للمستأجر من جهة حكومية بنزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة والاستيلاء عليها يعتبر صادراً في حدود القانون ولا دخل للمؤجر فيه ويعتبر في حكم التعرض الحاصل من الغير ومن أجل ذلك يترتب عليه إنهاء العقد، وهو ما نحى إليه الشارع فيما ضمنه نص الفقرة الأولى من المادة الحادية عشرة من قانون إيجار الأماكن والمباني رقم ) 2 ( لسنة 1975 من أنه: ) ) إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً أنفسخ العقد من تلقاء نفسه ( ( ولما كان الأصل المقرر قانوناً أنه إذا أقام المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو تحسينات ألتزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك على نحو ما نصت عليه المادة ) 28/1 ( من قانون إيجار الأماكن سالف الذكر، فإن وجد اتفاق بين المتعاقدين يبيِّن مصير هذه المباني عند انتهاء مدة الإيجار فتتبع أحكامه و يعمل به لأن العقد شريعة المتعاقدين، فإن نص الاتفاق على أن تكون المنشآت التي تقام بمعرفة المستأجر على الأرض المؤجرة ملكاً للمؤجر عند انتهاء العقد فإنه يكون متوافقاً مع الأصل العام المقرر قانوناً ويترتب عليه أن تؤول إلى المؤجر ملكية هذه المباني عند انتهاء عقد الإيجار، فإذا ما نزعت ملكية الأرض المؤجرة وترتب على ذلك انتهاء الإيجار فإن حق المالك ينتقل إلى التعويض الذي تقدره الجهة نازعة الملكية. لما كان ما تقدم وكان الثابت بالأوراق – بما لا خلاف عليه بين الخصوم – أنه بتاريخ 10/8/1998 أجَرت الطاعنة إلى المطعون ضدها الأولى أرض وبناء العقار المبين بالأوراق لاستغلاله مدرسة طوال مدة العشر سنوات المحددة للعقد الذي نُص فيه على أن تؤول ملكية ما قد تقيمه المطعون ضدها الأولى من منشآت أو تضيفه من تحسينات إلى الطاعنة بانتهاء مدة العقد، وقد أُخطرت المستأجرة في29/6/2004 بوجوب إخلاء العقار المذكور بعد أن تقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة، ثم قامت الجهة نازعة الملكية بحصر المنشآت وتقدير قيمتها فأقامت المطعون ضدها الأولى دعواها الماثلة طالبة قيمة التعويضات المقدرة لما أقامته من منشآت و بصحة إجراءات الحجز التحفظي عليها تحت يد المطعون ضده الثاني، وإذ واجه الحكم المطعون فيه هذه الطلبات بما ارتاّه حقا للمطعون ضدها الأولى في استئداء ما قدره لها من تعويض عن هذه المنشآت ألزم الطاعنة بأدائه لها مع ما اختصتها به إدارة نزع الملكية من تعويض مقداره 150.000 ريال فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب تمييزه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن انتفاء حق المطعون ضدها قبل الطاعنة فيما تقرر لها من تعويض عن نزع ملكية العين المملوكة لها شاملاً ما عليها من منقولات ينعدم به الأساس القانوني لتوقيع الحجز التحفظي على ما قدرته المستأجرة حقاً لها من هذه التعويضات بما يترتب عليه تمييز الحكم فيما قضى به من صحة هذا الحجز.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم.
لذلك
أولاً: في الطعن رقم 77/2006 - رفضت المحكمة الطعن وألزمت الطاعنة المصاريف وأمرت بمصادرة الكفالة.
ثانياً: في الطعن رقم - 68/2006 - ميزت المحكمة الحكم المطعون فيه في خصوص قضائه في الاستئناف رقم 1088/2005 وألزمت المطعون ضدها الأولى المصاريف، وحكمت في الاستئناف رقم 1088/2005 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعويين رقمي 219، 433/2004 وألزمت المستأنف ضدها الأولى في الاستئناف الأول مصاريف الدعويين عن الدرجتين.

---